Wybór kredytu hipotecznego to jedna z najważniejszych decyzji finansowych, jakie podejmiemy w swoim życiu. To duże zobowiązanie, które będzie nas obowiązywać przez wiele lat. Dlatego też warto dokładnie przemyśleć swoje wybory i zwrócić uwagę na kilka ważnych kwestii.
Na całkowity koszt finansowania wpływa wiele czynników: prowizja od udzielenia, oprocentowanie, okres kredytowania, wysokość wkładu własnego, kwota ubezpieczenia, i wiele innych czynników.
Na co szczególnie zwrócić uwagę?
W jaki sposób je wszystkie przeanalizować? Mierzalne porównać? I jak wybrać, najtańsze rozwiązanie? W dzisiejszym wpisie w skrócie podpowiemy, na co zwrócić uwagę przy kredycie hipotecznym.
Koszty wyceny – to opłata, która jest do poniesienia jeszcze na etapie weryfikacji wniosku kredytowego, bez operatu szacunkowego, bank nie wyda decyzji ostatecznej. Przy mieszkaniach jest to koszt około 450 zł, w przypadku domów około 650 zł.
Prowizja od udzielenia – to koszt, z który spotkamy się na samym początku, przy uruchomieniu kredytu. Innymi słowy to zarobek dla Banku za udzielenie finansowania. Jeżeli występuje ma poziom zazwyczaj do 2% od kwoty kredytu (od 300 000 zł będzie to 6000 zł) i możliwy jest do skredytowania. Top oferty natomiast, nie posiadają prowizji od udzielenia, ale obligują do skorzystania z ubezpieczenia na życie lub od utraty pracy.
Oprocentowanie – to suma marży Banku + WIBOR 3 lub 6 m. Wybierając oprocentowanie zmienne, w naszej umowie zapisana będzie stała przez cały okres kredytowania marża i rata kredytu będzie się zmieniać co 3 lub 6 miesięcy. W przypadku oprocentowania stałego, bank skaże stała wysokość raty na pierwsze 60 miesięcy, a po tym okresie Twoje odsetki będą naliczane od zmiennej stopy.
Po upływie 5 lat stałej stopy, można ponownie zdecydować się na zamrożenie oprocentowania.
Aktualnie, przy wysokim poziomie WIBOR, marze w Bankach są na stosunkowo niskim poziomie. Kiedy WIBOR zostanie obniżony, Banki podniosą swoje marże.
Wkład własny – oczekiwany przez banki wkład własny to min. 20%. Na rynku natomiast dostępne są oferty z wkładem własnym 10%, jak również kredyty bez wkładu własnego. Faktem natomiast jest, że angażując środki własne na poziomie min. 20% gwarantują najniższą marże, tym samym oprocentowanie i najniższą ratę.
Okres kredytowania – im dłuższy okres kredytowania, tym więcej naliczonych odsetek, czyli wynagrodzenia dla Banku za pożyczane pieniądze.
Opłata za wcześniejszą spłatę – świetnym sposobem na optymalizacje kosztów finansowania jest nadpłata kredytu. Każda, chociaż najmniejsza częściowa spłata kolosalnie wpływa na obniżenie poziomu naliczanych odsetek. W pierwszych 3 latach Banki mogą pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę (zazwyczaj jest to od 1-3% od wcześniej spłacane kwoty). Natomiast mimo poniesienia ww. opłaty oszczędność na odsetkach, które naliczane są w skali roku, jest znacznie większa. Po 3 latach regularnej spłaty, żaden Bank nie może pobierać prowizji za wcześniejszą spłatę. Na rynku występują także ofert Banków, które nie naliczają tej opłaty niezależnie od momentu trwania umowy.
Ubezpieczenie na życie – trudno nazywać go kosztem, gdyż jest gwarantem bezpieczeństwa w razie śmierci, ale jednak należy za polisę zapłacić, więc tej kwestii nie możemy pominąć. W wielu ofertach brak jest wymogu wykupienia ubezpieczenia na życie z oferty Banku. Jeżeli natomiast, chcemy posiadać najatrakcyjniejszą, pod kątem najniższej marży ofertę, skorzystanie z tej oferty będzie obowiązkowe na określony w umowie czas np. 3 lub 5 pierwszych lat. Po tym okresie banki pozwalają kontynuować polisy własne. Zazwyczaj koszt ten jest miesięczny i płatny do raty dodatkowo.
Ubezpieczenie nieruchomości – każdy kredytobiorca nabywający nieruchomość z kredytu hipotecznego, niezależnie od wyboru Banku, ma obowiązek ubezpieczenia nieruchomości w pakiecie podstawowym czyli od ognia i innych zdarzeń losowych. Polisa płatna jest zazwyczaj w skali roku. Większość Banków pozwala na dostarczenie polisy z firmy zewnętrznej, natomiast skorzystanie z ubezpieczenia nieruchomości oferowanego przez bank, często obniża marżę.
Konto i karta – praktycznie standardem jest wymóg założenia konta, skorzystania z karty oraz obowiązek zasilania rachunku określoną kwotą. Warto zwrócić uwagę na koszty dodatkowych produktów, gdyż w skali 30 lat mogą wygenerować nie małe dodatkowe koszty. Banki wskazują natomiast minimalne aktywności, jakie należy spełnić, aby konto i karta były za darmo (np. zasilanie kwotą min. 2000 zł, 5 transakcji bezgotówkowych/blik).
Co myśli o tym Ekspert Finansowy?
Prawdą jest, że Banki stosują politykę tzw. cross-sellingu, czyli sprzedaży wiązanej. Z im większej ilości dodatkowych produktów skorzystamy, tym na tańsze oferty możemy liczyć. Niejednokrotnie, rezygnując na przykład z proponowanego ubezpieczenia na życie, bank podwyższy marże o tyle, że poniesiemy znacznie większy koszt odsetkowy, nie mając przy tym, żadnej ochrony.
Zdarzają się również sytuacje, w której banki hucznie reklamują ofertę z zaskakująco niską marżą, natomiast po zsumowaniu kosztów dodatkowych produktów, oferta wcale nie okazuje się topowa.
Kluczowe w wyborze najlepszej ofert są potrzeby kredytobiorców. Ich aktualna sytuacja finansowa oraz przyszłościowa perspektywa. Dlatego w naszym biurze, skupiamy się przede wszystkim na słuchaniu Twoich oczekiwań. Oferty są transparentnie porównywane i omawiane. Co bardzo ważne, oferty u pośrednika są takie same, jak bezpośrednio w banku.
Wybór kredytu hipotecznego to nie tylko decyzja dotycząca wysokości oprocentowania i raty, ale także wiele innych kwestii. Należy dokładnie przeanalizować oferty kilku banków i porównać je ze sobą. Przy tym nie warto się spieszyć, lepiej poświęcić trochę czasu na dokładne przejrzenie ofert i porównanie kosztów, aby wybrać tę, która będzie dla nas najkorzystniejsza. Warto również zwrócić uwagę na innych członków rodziny, jeżeli planujemy zakup nieruchomości na dłuższy okres czasu.
W przypadku nieoczekiwanych okoliczności takich jak choroba, bezrobocie, wypadki lub inne nieprzewidywalne sytuacje, zawsze warto mieć w tyle głowy alternatywne plany i sposoby na spłatę kredytu hipotecznego. Decyzja o wyborze kredytu hipotecznego jest poważna i wymaga rozważnego podejścia, ale dobrze przemyślana decyzja może przynieść wiele korzyści i zabezpieczyć naszą przyszłość finansową.
Jeżeli chcesz rzetelnie przygotować się do kredytu hipotecznego to skontaktuj się z nami już dzisiaj!
